Купля-продажа недвижимости

Продажа-покупка недвижимости является сейчас одним из самых распространенных видов сделок. Правильное оформление договора, учет всех условий и правовых последствий приобретения или продажи квартиры — залог спокойного существования в этой непростой жилищной сфере. Этим вопросам посвящена данная статья.

Рассмотрим порядок сделок с квартирами. Квартиры бывают приватизированные и неприватизированные. Предметом сделок могут быть приватизированные либо приобретенные в собственность в ином, установленном действующим законодательством порядке квартиры. С квартирой, принадлежащей хозяйствующему субъекту или гражданину на праве собственности, возможны следующие сделки: купля-продажа, купля-продажа с условием, дарение, мена при соблюдении некоторых условий, а также залог. Купля-продажа квартир возможна за любую сумму по соглашению сторон, но не ниже балансовой стоимости квартиры. Сделки с квартирами удостоверяются нотариальной конторой при наличии правоустанавливающего документа, которым может быть:

1. документ о приватизации квартиры;
2. справка жилищно-строительного кооператива;
3. договоры о ранее заключенных сделках;
4. свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию.

Правоустанавливающие документы регистрируются по месту нахождения квартиры. Сделки с квартирами могут быть совершены доверенным лицом на основании доверенности. Для иностранных граждан и лиц без гражданства сделки, связанные с приобретением квартир, оформляются в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» от 9 июля 1999 г. № 160-ФЗ. Для оформления сделки, в результате которой собственником квартиры становится хозяйствующий субъект, необходимо представить: устав хозяйствующего субъекта, документ, подтверждающий полномочия руководителя, если договор подписывается руководителем, или доверенность, когда документ подписывает доверенное лицо. Новым собственником квартиры или его доверенным лицом договор должен быть зарегистрирован в районном проектно-инвентаризационном бюро. Зарегистрированный договор является единственным основанием признания права собственности.

Как свидетельствует сегодняшняя практика, рынок недвижимости является достаточно криминогенным. Поэтому профессиональные агентства недвижимости, кроме выполнения всех действий по купле-продаже квартиры, могут предложить возможность страхования титула.

Страхование титула — страхование событий, происшедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Обычно это называется страхованием сделки купли-продажи. Оно позволяет покупателям квартиры рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения договора судом. При покупке квартиры в доме, которого еще нет и который еще только будет строиться, надо выяснить:

1. имеет ли фирма, предлагающая такую квартиру, опыт строительства жилья с привлечением денежных средств населения;
2. располагает ли она распоряжением главы городской администрации, разрешающим строительство данного дома;
3. оформлены ли у фирмы права на земельный участок для планируемого здания;
4. определен ли порядок финансирования строительства дома.

Необходимо также установить, есть ли у фирмы на расчетном счете сумма денег, достаточная для возмещения понесенных клиентом убытков в случае нарушения фирмой своих обязательств. Требование на получение такой информации является законным. При составлении договора о долевом участии нужно определить полную стоимость будущей квартиры, четко указать, какие причины могут вызвать ее изменения, дать в нем основные характеристики квартиры (метраж, количество комнат и т. д.) и ее точный адрес, оговорить время окончания работ и определить размеры штрафных санкций на случай невыполнения фирмой своих обязательств. Возможны два варианта оформления прав собственности на квартиру. При первом варианте фирма берет на себя все хлопоты и сама оформляет документы на построенное жилье. Тогда клиент право собственности получает по договору купли-продажи или дарения и платит соответствующие налоги. При втором варианте фирма после окончания строительства передает клиенту необходимые документы и клиент сам ходит по всем инстанциям.

Сегодня купля-продажа квартиры выступает в качестве высшей стадии обмена квартир. Этот процесс представляет собой повременную продажу старой и покупки новой квартиры. Такой вариант сделки очень удобен для клиентов, т. к. они не связаны никакими условиями и не ищут покупателя на свою квартиру. За них это делают агентства недвижимости. Агент по недвижимости квалифицированно оценит квартиру и сориентирует продавца, на что он может реально рассчитывать. Поскольку купля-продажа происходит одновременно, то нотариус сразу регистрирует два договора, что полностью исключает возможность оказаться на улице с большой суммой денег. Услуги агентства оплачивает продавец квартиры, а покупателю квартира подбирается фирмой бесплатно.

Следует отметить, что ст. 558 ГК РФ охватывает случаи так называемой «вторичной» купли-продажи жилых помещений, поскольку передача государственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется согласно Закону РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г. № 1541-1 (в ред. от 15 мая 2001 г.). В порядке, предусмотренном вышеуказанной статьей, могут быть проданы также квартиры, покупатели которых являются собственниками соответствующих жилищных сертификатов. Согласно Положению «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» (утв. Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182) и Инструкции о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории РФ (утв. Постановлением Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве РФ от 12 мая 1995 г. № 2) жилищный сертификат является разновидностью ценной бумаги, а именно облигацией с индексируемой номинальной стоимостью. Эмитентом такой облигации вправе выступать юридическое лицо, зарегистрированное в России, обладающее правом быть заказчиком строящегося жилья (получившее в установленном порядке земельный участок, проектную документацию и т. д.), либо организация, которая приобрела эти права (п. 4 Положения). С момента приобретения гражданином или юридическим лицом жилищного сертификата между ним и эмитентом возникает обязательство. После приобретения сертификатов на сумму, составляющую не менее 30% стоимости общей площади квартиры, собственник сертификата получает право купить конкретную квартиру. При этом между ним и эмитентом заключается договор купли-продажи квартиры в рассрочку, который должен соответствовать требованиям ст. 558 ГК РФ и определять порядок выплаты собственником остальных 70% ее стоимости. Пункты 5 и 24 Инструкции № 2 противоречат п. 8 Положения о выпуске и обращении жилищных сертификатов, поскольку устанавливают иное правило: собственник сертификатов приобретает право на покупку квартиры только после приобретения сертификатов на сумму, равную 100% ее стоимости. Возможные споры могут быть разрешены на основании проспектов эмиссии организаций, выпустивших жилищные сертификаты, т. к. именно проспекты являются теми условиями, на которых приобретался конкретный жилищный сертификат.

Приобретение квартиры в собственность граждан и юридических лиц по перечисленным основаниям следует отличать от предоставления жилья только гражданам, получившим государственные жилищные сертификаты. Последние выдаются лицам, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий (Постановление Правительства РФ «Об утверждении Порядка выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам РФ, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий» от 9 октября 1995 г. № 982).

Новые публикации

Способ приобретения квартиры в строящемся доме — рассрочка платежей

Нюансы при покупке новостройки

Рассрочка: новый способ покупки квартиры

Жилищный вопрос молодых семей

Новостройки как идеальный вариант для жилья

Купля-продажа недвижимости

Этапы взаимодействия со строительными компаниями Геленджика